Mieten oder kaufen Rechner: Was lohnt sich mehr?
Der Rechner vergleicht das Vermögen nach 10, 20 und 30 Jahren: einmal mit Immobilienkauf und Finanzierung, einmal mit Miete und einer Geldanlage.
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Ergebnis
Tragen Sie Ihre Werte ein, das Ergebnis erscheint hier.
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Anleitung
So nutzen Sie den Rechner
- Tragen Sie Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Eigenkapital, Zins und Tilgung ein.
- Tragen Sie die Instandhaltungsrücklage und die erwartete Wertsteigerung der Immobilie ein.
- Tragen Sie die Vergleichsmiete, ihre jährliche Steigerung und die erwartete Rendite einer Geldanlage ein.
Formel und Rechenweg
So rechnet der Rechner
- Kaufen: Das Eigenkapital plus Kaufnebenkosten fließt in die Immobilie. Das Darlehen wird als Annuitätendarlehen getilgt (Zinsen monatlich auf die Restschuld). Der Immobilienwert wächst jährlich um die angenommene Wertsteigerung. Vermögen = Immobilienwert − Restschuld.
- Mieten: Das Eigenkapital wird am Kapitalmarkt angelegt. Jeden Monat, in dem die Mietkosten niedriger sind als die Kosten des Kaufs (Kreditrate plus Instandhaltungsrücklage), wird die Ersparnis zusätzlich angelegt, mit Zinseszins.
- Die Miete steigt jedes Jahr um die angenommene Mietsteigerung.
Zahlen zum Vergleichen
Beispiele und Richtwerte
Kaufpreis 400.000 €, Eigenkapital 80.000 €, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung, 1 % Instandhaltung, 1,5 % Wertsteigerung, Vergleichsmiete 1.200 €, 2 % Mietsteigerung, 5 % Anlagerendite:
| Jahre | Vermögen beim Kaufen | Vermögen beim Mieten |
|---|---|---|
| 10 | 190.275,85 € | 235.670,94 € |
| 20 | 386.863,60 € | 444.994,69 € |
| 30 | 625.232,09 € | 736.450,96 € |
In diesem Beispiel steht die Mietvariante nach allen drei Zeiträumen finanziell besser da, weil die angenommene Anlagerendite von 5 % über der Wertsteigerung der Immobilie von 1,5 % liegt.
Gut zu wissen
Regeln, Grenzen und Begriffe
- Das Ergebnis hängt stark von den Annahmen ab, besonders von Wertsteigerung und Anlagerendite. Schon kleine Änderungen drehen das Ergebnis um.
- Steuern (Grunderwerbsteuer ist in den Kaufnebenkosten enthalten, Kapitalertragsteuer auf die Geldanlage nicht), Mietnebenkosten und ein möglicher Wohnvorteil (mietfreies Wohnen zählt nicht als Einkommen) sind nicht vollständig abgebildet.
- Der Rechner nimmt eine gleichbleibende Instandhaltungsrücklage als Prozentsatz des ursprünglichen Kaufpreises an, in der Praxis steigen Baukosten eher.
- Umzugshäufigkeit, Flexibilität und emotionale Faktoren fließen nicht in die Rechnung ein.
Glossar
- Eigenkapital
- Das Geld, das Sie selbst in den Kauf oder in eine Geldanlage einbringen.
- Wertsteigerung
- Die jährliche Änderung des Immobilienwerts, eine Annahme im Rechner.
- Anlagerendite
- Die Rendite der Geldanlage im Vergleich zum Kauf, ebenfalls eine Annahme.
- Instandhaltungsrücklage
- Der Betrag für Reparaturen, den der Rechner als Prozentsatz des Kaufpreises ansetzt.
Fragen und Antworten
Häufige Fragen
Lohnt sich Kaufen oder Mieten mehr?
Das hängt von den Annahmen ab, vor allem von Wertsteigerung, Zins, Mietsteigerung und Anlagerendite. Es gibt keine pauschale Antwort.
Was passiert mit dem Eigenkapital beim Mieten?
Es wird angelegt und wächst mit der angenommenen Rendite weiter, anstatt in die Immobilie zu fließen.
Warum schneidet in vielen Rechnungen das Mieten gut ab?
Wenn die Rendite der Geldanlage über der Wertsteigerung der Immobilie liegt, wächst das angelegte Kapital schneller als der Immobilienwert. Bei höherer Wertsteigerung oder niedrigerer Anlagerendite kehrt sich das Ergebnis um.
Wie sicher ist das Ergebnis des Rechners?
Das Ergebnis hängt stark von den Annahmen ab, besonders von Wertsteigerung und Anlagerendite. Schon kleine Änderungen verändern das Bild.
Nachprüfbar
Quellen und Stand
- BGB § 488. www.gesetze-im-internet.de
Änderungsprotokoll
- Werte und Quellen geprüft, Seite im neuen Layout veröffentlicht.